Cá nhân cho thuê nhà năm 2026 phải nộp thuế bao nhiêu?

Thuế cho thuê nhà năm 2026 phụ thuộc vào tổng doanh thu cho thuê trong năm, không chỉ giá thuê của từng căn nhà. Với cá nhân cho thuê bất động sản thông thường, ngưỡng 1 tỷ đồng quyết định có phát sinh thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không. Khi phát sinh thuế, hai loại thuế này có căn cứ tính khác nhau.

1. Cho thuê nhà năm 2026 có phải nộp thuế không?

Ngưỡng doanh thu áp dụng từ 01/01/2026 là 1 tỷ đồng/năm, theo khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Cụ thể, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống:

• Thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh.
• Không phải nộp thuế TNCN từ hoạt động cho thuê.
• Vẫn phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh với cơ quan thuế theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Khi doanh thu năm vượt 1 tỷ đồng, cá nhân cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế GTGT và phải tính thuế TNCN theo quy định tương ứng.

Quy định năm 2026 áp dụng từ thời điểm nào?

Năm 2026 có một số mốc pháp lý cần phân biệt:

• Từ 01/01/2026: Điều 1, Điều 2 và Điều 3 Luật 09/2026/QH16 được áp dụng theo khoản 2 Điều 5 của luật này. Nghị định 141/2026/NĐ-CP cũng có hiệu lực từ 01/01/2026 theo Điều 3, nâng ngưỡng doanh thu từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng.
• Từ 01/07/2026: Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 có hiệu lực chung theo khoản 1 Điều 29. Riêng các quy định về thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú được áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026 theo khoản 2 Điều 29.
• Từ 29/10/2026: Nghị định 398/2026/NĐ-CP có hiệu lực, hướng dẫn chính sách giảm 30% thuế TNCN và áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026 theo Điều 4.

Vì vậy, khi xác định thuế cho thuê nhà của cả năm 2026, phải áp dụng các quy định có hiệu lực cho kỳ tính thuế này. Doanh thu và nghĩa vụ thuế phát sinh trong năm 2025 hoặc trước đó được xem xét theo quy định áp dụng cho kỳ tương ứng.

2. Thuế cho thuê nhà năm 2026 là bao nhiêu phần trăm?

Mức thuế áp dụng cho cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, phòng trọ hoặc mặt bằng theo hình thức cho thuê bất động sản thông thường như sau:

Căn cứ tính GTGT là khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, khoản 2 Điều 12 Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 và nhóm hoạt động cho thuê bất động sản tại Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC.

Thuế TNCN áp dụng khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi về mức doanh thu bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu

Khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, số thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định:

Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%

Điểm dễ nhầm là ngưỡng 1 tỷ đồng không được trừ khỏi doanh thu khi tính GTGT.

Ví dụ, doanh thu cho thuê trong năm là 1,2 tỷ đồng. Thuế GTGT được tính trên toàn bộ 1,2 tỷ đồng, không phải trên 200 triệu đồng vượt ngưỡng.

Hoạt động cho thuê bất động sản cũng không được áp dụng chính sách giảm 20% tỷ lệ tính thuế GTGT theo điểm a khoản 1 Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP vì kinh doanh bất động sản thuộc nhóm bị loại trừ.

Thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ đồng

Theo khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15, thuế TNCN từ cho thuê bất động sản, trừ kinh doanh lưu trú, được tính bằng phần doanh thu vượt ngưỡng không phải nộp thuế nhân với thuế suất 5%.

Công thức cho năm 2026:

Thuế TNCN trước giảm = (Doanh thu năm - 1.000.000.000 đồng) × 5%

Công thức này áp dụng khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng.

Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thuộc khoản 4 Điều 7 không được chọn phương pháp lấy thu nhập tính thuế sau khi trừ chi phí rồi nhân thuế suất. Khoản 2 Điều 7 Luật 109/2025/QH15 loại trừ thu nhập từ cho thuê bất động sản thuộc khoản 4 khỏi phương pháp này.

Như vậy, tiền sửa nhà, khấu hao nội thất hoặc lãi vay mua nhà không được đưa vào công thức trên để giảm trực tiếp doanh thu tính thuế TNCN.

3. Cho thuê nhà năm 2026 được giảm 30% thuế TNCN khi nào?

Ngoài ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế, năm 2026 còn có chính sách giảm thuế TNCN từ hoạt động kinh doanh.

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 43/2026/QH16 và khoản 1, khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP, cá nhân cư trú có tổng doanh thu kinh doanh hằng năm không quá 10 tỷ đồng được giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế năm 2026.

Hoạt động cho thuê bất động sản thuộc phạm vi thu nhập từ kinh doanh được áp dụng chính sách này khi đáp ứng điều kiện.

Cách xác định:

Thuế TNCN sau giảm = Thuế TNCN trước giảm × 70%

Mức giảm 30% được tính trên số thuế TNCN phải nộp, không phải giảm 30% doanh thu cho thuê. Chính sách này cũng không làm giảm số thuế GTGT.

Doanh thu để xét điều kiện giảm thuế là tổng doanh thu thực tế từ toàn bộ hoạt động kinh doanh của cá nhân, theo khoản 3 và điểm c khoản 4 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP.

Chẳng hạn, một cá nhân vừa cho thuê nhà vừa có hoạt động kinh doanh khác thì phải xét tổng doanh thu kinh doanh trong năm khi xác định điều kiện giảm thuế. Không chỉ nhìn vào tiền thuê nhà.

Trường hợp tổng doanh thu thực tế vượt 10 tỷ đồng trong năm, cá nhân không còn đủ điều kiện giảm 30%. Điểm c khoản 4 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP yêu cầu kê khai điều chỉnh và nộp bổ sung số thuế đã được giảm theo Mẫu số 03 ban hành kèm nghị định.

4. Ví dụ tính thuế cho thuê nhà năm 2026

Hai trường hợp dưới đây giả định chủ nhà là cá nhân cư trú, cho thuê bất động sản thông thường suốt năm 2026, không có hoạt động kinh doanh khác. Tiền thuê là doanh thu của bên cho thuê theo hợp đồng, chưa đặt ra tình huống bên thuê trả thuế thay ngoài giá thuê.

Ví dụ 1: Cho thuê nhà 80 triệu đồng/tháng

Thông tin đầu vào:

• Giá thuê: 80.000.000 đồng/tháng.
• Thời gian thuê: 12 tháng, từ 01/01/2026 đến 31/12/2026.
• Địa điểm: Một căn nhà tại Hà Nội.
• Tổng doanh thu kinh doanh khác: 0 đồng.

Bước 1 - Tính doanh thu năm

80.000.000 × 12 = 960.000.000 đồng.

Bước 2 - Xác định nghĩa vụ thuế

Doanh thu 960.000.000 đồng không vượt ngưỡng 1 tỷ đồng theo khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Kết quả:

Chủ nhà không phát sinh hai khoản thuế này nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu thực tế theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Ví dụ 2: Cho thuê nhà 150 triệu đồng/tháng

Thông tin đầu vào:

• Giá thuê: 150.000.000 đồng/tháng.
• Thời gian thuê: 12 tháng, từ 01/01/2026 đến 31/12/2026.
• Địa điểm: Một mặt bằng tại TP. Hồ Chí Minh.
• Doanh thu kinh doanh khác: 0 đồng.
• Cá nhân đủ điều kiện giảm 30% thuế TNCN theo Nghị định 398/2026/NĐ-CP.

Bước 1 - Tính doanh thu năm

150.000.000 × 12 = 1.800.000.000 đồng.

Bước 2 - Tính thuế GTGT

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, và tỷ lệ tại Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC:

1.800.000.000 × 5% = 90.000.000 đồng.

Bước 3 - Tính thuế TNCN trước giảm

Theo khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15:

(1.800.000.000 - 1.000.000.000) × 5% = 40.000.000 đồng.

Bước 4 - Áp dụng giảm 30% thuế TNCN

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP:

40.000.000 × 30% = 12.000.000 đồng được giảm.

Thuế TNCN còn phải nộp:

40.000.000 - 12.000.000 = 28.000.000 đồng.

Bước 5 - Tính tổng số thuế

90.000.000 + 28.000.000 = 118.000.000 đồng.

Với các giả định trên, tổng thuế GTGT và TNCN phải nộp cho năm 2026 là 118 triệu đồng.

Tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà theo doanh thu năm 2026, có áp dụng giảm 30% TNCN

Doanh thu mỗi năm

đ

Tổng tiền cho thuê theo các kỳ thanh toán trong năm. Bên thuê trả trước nhiều năm: doanh thu phân bổ cho số năm trả trước hoặc tính theo số tiền trả một lần (NĐ 68/2026 Điều 5 khoản 2 điểm đ).

800tr1 tỷ1,5 tỷ2 tỷ3 tỷ5 tỷ

Nhập doanh thu theo

NămQuý ×4Tháng ×12

Ngành nghề

Cho thuê bất động sảnGTGT 5%TNCN 5%Ngành trong bảng thuế

Cho thuê bất động sản không trừ chi phí khi tính TNCN, nên không cần nhập chi phí.

Bán trên sàn thương mại điện tửShopee, TikTok Shop, Lazada… có chức năng thanh toán

Giảm 30% thuế TNCNCá nhân cư trú, doanh thu năm không quá 10 tỷ đồng, kỳ 2026 và 2027 (khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP). Tắt để xem số trước giảm.

Tổng thuế/năm · cho thuê bất động sản

118.000.000đ

Cho thuê nhà: GTGT 5% + TNCN 5% trên phần vượt ngưỡng (đã giảm 30%)

GTGT

90.000.000đ

TNCN (đã giảm 30%)

28.000.000đ

Mỗi kỳ (6 tháng)

59.000.000đ

Mỗi tháng

9.833.333đ

Cho thuê bất động sản: TNCN 5% phần doanh thu vượt ngưỡng

Cho thuê bất động sản

1,8 tỷ

01 tỷ

Không nộp GTGT, TNCNTNCN 5% phần vượt ngưỡng, không tính theo thu nhập

Đã trừ khoản giảm 30% thuế TNCN

Cá nhân cư trú kinh doanh, gồm hộ kinh doanh, có doanh thu năm không quá 10 tỷ đồng được giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế năm 2026 và năm 2027, không phân biệt cách tính TNCN (khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP, hướng dẫn Nghị quyết 43/2026/QH16). TNCN trước giảm 40.000.000 đồng, được giảm 12.000.000 đồng, còn phải nộp 28.000.000 đồng. Hộ kê khai giảm theo Mẫu số 01 tại Phụ lục Nghị định 398/2026/NĐ-CP, nộp kèm tờ khai thuế. Doanh thu thực tế cả năm vượt 10 tỷ đồng thì không được giảm và phải nộp bổ sung số đã giảm.

Cho thuê bất động sản

TNCN cố định 5% × phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng

Luật 109/2025 Điều 7 khoản 4

GTGT

90.000.000đ

TNCN trước giảm (5% × 800 triệu)

40.000.000đ

Giảm 30% TNCN (khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP)

-12.000.000đ

Tổng/năm

118.000.000đ

Mỗi kỳ khai (2 lần/năm)

59.000.000đ

Cho thuê bất động sản không tính TNCN theo thu nhập nên chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay không được trừ. Thuế không chia bậc theo mốc 3 tỷ hay 50 tỷ đồng. Hộ khai 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau).

Xem thuế theo kỳ

Cho thuê bất động sản - khai 2 lần/năm hoặc 1 lần/năm

Kỳ	GTGT	TNCN	Tổng
Cả năm	90.000.000đ	28.000.000đ	118.000.000đ
Mỗi kỳ khai (6 tháng)	45.000.000đ	14.000.000đ	59.000.000đ
Bình quân tháng	7.500.000đ	2.333.333đ	9.833.333đ

Việc cần làm

1. Bước 1: Cho thuê bất động sản khai thuế 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau); TNCN luôn tính 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng, không áp dụng cách tính TNCN theo thu nhập. Xem hạn khai và nộp thuế
2. Bước 2: Kê khai giảm 30% thuế TNCN theo Mẫu số 01 tại Phụ lục Nghị định 398/2026/NĐ-CP, nộp kèm tờ khai thuế quý, 6 tháng hoặc năm (điểm a khoản 4 Điều 2). Nếu doanh thu thực tế cả năm vượt 10 tỷ, hộ không được giảm và phải nộp bổ sung số đã giảm theo Mẫu số 03 (điểm c khoản 4 Điều 2).

Sao chép kết quảChia sẻ

Tính chi tiết thuế hộ kinh doanh

Ước tính tham khảo theo quy định hiệu lực ngày 01/07/2026, không phải tư vấn thuế. Số phải nộp chính thức do cơ quan thuế/BHXH xác định. Xem phương pháp tính và nguồn pháp lý.

Bảng ước tính nhanh theo giá thuê hằng tháng

Bảng sau giả định nhà được cho thuê đủ 12 tháng trong năm 2026, cá nhân cư trú không có doanh thu kinh doanh khác và đủ điều kiện giảm 30% TNCN khi phát sinh thuế.

Các số liệu được tính theo khoản 2 Điều 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15 và Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP.

Đây là phép tính theo doanh thu giả định. Khi thực tế phát sinh thời gian nhà trống, điều chỉnh giá thuê hoặc khoản thu khác, số thuế cần được xác định lại theo doanh thu tính thuế thực tế.

5. Doanh thu cho thuê nhà được xác định thế nào?

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng.

Chủ nhà cần dựa vào hợp đồng để xác định số tiền thuê và kỳ thanh toán tương ứng. Việc nhận tiền bằng chuyển khoản hay tiền mặt không làm thay đổi bản chất doanh thu từ hoạt động cho thuê.

Cho thuê nhà không đủ 12 tháng

Giả sử một cá nhân có căn nhà cho thuê với giá 150 triệu đồng/tháng nhưng chỉ phát sinh tiền thuê trong 6 tháng của năm 2026.

Doanh thu thực tế là:

150.000.000 × 6 = 900.000.000 đồng.

Với giả định không có hợp đồng cho thuê khác và không có khoản doanh thu phải tính thêm, doanh thu cho thuê năm 2026 không vượt 1 tỷ đồng. Việc xác định nghĩa vụ thuế thực hiện theo khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Do đó, không thể chỉ lấy giá thuê một tháng nhân 12 để kết luận số thuế cho mọi hợp đồng.

Nhận tiền thuê trả trước nhiều năm

Trường hợp bên thuê trả trước tiền cho nhiều năm, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần, theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Ví dụ, hợp đồng cho thuê kéo dài 3 năm và bên thuê thanh toán trước toàn bộ tiền thuê. Chủ nhà cần xác định cách ghi nhận doanh thu theo quy định và hồ sơ khai thuế, thay vì chỉ căn cứ vào số tiền được chuyển vào tài khoản trong một năm để kết luận toàn bộ nghĩa vụ thuế của từng năm.

Đối với hợp đồng kéo dài qua nhiều kỳ tính thuế, cách phân bổ doanh thu có thể ảnh hưởng đến việc xác định ngưỡng doanh thu và số thuế tương ứng.

6. Có nhiều nhà cho thuê thì ngưỡng 1 tỷ đồng được tính thế nào?

Một cá nhân sở hữu nhiều căn nhà cho thuê không được áp dụng riêng ngưỡng trừ 1 tỷ đồng cho từng căn.

Điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cho phép cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở những địa điểm khác nhau lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức trừ trước khi tính TNCN. Tổng số được trừ không quá 1 tỷ đồng trong một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.

Ví dụ, một cá nhân có hai căn hộ:

• Căn hộ A thu 700 triệu đồng trong năm 2026.
• Căn hộ B thu 500 triệu đồng trong năm 2026.

Tổng doanh thu cho thuê là 1,2 tỷ đồng.

Nếu đủ điều kiện giảm 30% TNCN theo Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ thuế được ước tính:

• GTGT: 1,2 tỷ đồng × 5% = 60 triệu đồng.
• TNCN trước giảm: (1,2 tỷ đồng - 1 tỷ đồng) × 5% = 10 triệu đồng.
• TNCN sau giảm: 10 triệu đồng × 70% = 7 triệu đồng.
• Tổng GTGT và TNCN: 67 triệu đồng.

Không được trừ 1 tỷ đồng ở căn hộ A rồi tiếp tục trừ 1 tỷ đồng ở căn hộ B.

Trường hợp một hợp đồng được lựa chọn chưa sử dụng hết mức trừ, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn hợp đồng khác để trừ phần còn lại theo điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã sửa đổi.

7. Khai thuế cho thuê nhà năm 2026 như thế nào?

Cá nhân trực tiếp cho thuê nhà thực hiện khai thuế theo quy định tại Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.

Hồ sơ khai thuế gồm những gì?

Theo điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 50/2026/TT-BTC, hồ sơ dành cho cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản gồm:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS, theo mẫu được thay thế bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.
• Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Nếu thuộc diện giảm 30% thuế TNCN năm 2026, cá nhân kê khai giảm thuế theo Mẫu số 01 tại Phụ lục Nghị định 398/2026/NĐ-CP và nộp cùng hồ sơ khai thuế theo điểm a khoản 4 Điều 2 nghị định này.

Thông tin cần chuẩn bị gồm mã số thuế, địa chỉ bất động sản, hợp đồng cho thuê, kỳ thanh toán, doanh thu và phần doanh thu được trừ khi tính TNCN.

Chủ nhà được chọn khai thuế một lần hay hai lần?

Theo điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân trực tiếp khai thuế cho thuê bất động sản có hai lựa chọn:

Đối với kỳ tính thuế năm 2026, các mốc theo quy định là 31/07/2026 và 31/01/2027 nếu lựa chọn khai hai lần, hoặc 31/01/2027 nếu khai một lần. Việc xác định ngày cuối cùng phải nộp khi trùng ngày nghỉ thực hiện theo quy định chung về tính thời hạn.

Theo điểm e khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế tương ứng.

Doanh thu dưới 1 tỷ đồng có phải khai thuế không?

Chủ nhà có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phát sinh GTGT và TNCN phải nộp nhưng vẫn có nghĩa vụ thông báo doanh thu thực tế.

Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, đặt thời hạn thông báo doanh thu thực tế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo; với doanh thu năm 2026, mốc theo quy định là 31/01/2027.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 13 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định nghĩa vụ thông báo các tài khoản thanh toán, ví điện tử liên quan đến hoạt động kinh doanh theo phương thức điện tử. Chủ nhà cần phân biệt thủ tục thông báo tài khoản với thủ tục thông báo doanh thu và khai thuế.

Nộp hồ sơ khai thuế ở đâu?

Cá nhân cho thuê bất động sản gửi hồ sơ cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê, theo điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Chẳng hạn, bạn cư trú tại Hà Nội nhưng cho thuê căn hộ tại Đà Nẵng thì hồ sơ khai thuế của hoạt động này được xác định theo địa điểm có căn hộ cho thuê, không theo nơi cư trú.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở cùng tỉnh hoặc khác tỉnh được khai tổng hợp trên một hồ sơ và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức thuê thực hiện khai, nộp thay. Doanh thu và số thuế vẫn phải kê khai, nộp theo từng địa điểm có bất động sản.

Người nộp thuế thực hiện nộp hồ sơ bằng phương thức điện tử theo điểm a khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP; trường hợp thuộc đối tượng đặc biệt nêu tại điểm này có thể sử dụng hình thức nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính.

8. Cho công ty thuê nhà thì ai khai và nộp thuế?

Khi cá nhân cho doanh nghiệp thuê nhà làm văn phòng, kho hoặc mặt bằng kinh doanh, trách nhiệm khai và nộp thuế phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.

Theo điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

• Hợp đồng không quy định bên thuê khai, nộp thay: Cá nhân cho thuê thực hiện nghĩa vụ khai và nộp thuế theo quy định.
• Hợp đồng có thỏa thuận tổ chức thuê khai, nộp thay: Tổ chức thuê thực hiện việc khai, nộp thay cho cá nhân.
• Cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản: Người cho thuê trực tiếp khai thuế.

Việc doanh nghiệp chuyển tiền thuê mỗi tháng không tự làm phát sinh trách nhiệm khai thuế thay. Nội dung khai thay, nộp thay cần được quy định rõ trong hợp đồng thuê.

Công ty khai thay dùng mẫu nào?

Theo điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC, khi tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, hồ sơ gồm:

• Tờ khai Mẫu số 01/TCKT.
• Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản Mẫu số 02/BK-KTBĐS theo mẫu được thay thế bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.

Điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP xác định thời hạn khai thuế thay theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Nếu cá nhân thuộc diện giảm 30% TNCN, tổ chức khai thay thực hiện giảm số thuế phải khai, nộp thay và kê khai theo Mẫu số 02 tại Phụ lục Nghị định 398/2026/NĐ-CP, theo điểm b khoản 4 Điều 2 nghị định này.

Hợp đồng cần ghi rõ khoản thuế thuộc trách nhiệm của ai

Khi ký hợp đồng với doanh nghiệp, hai bên nên xác định rõ giá thuê đã bao gồm nghĩa vụ thuế hay chưa, doanh nghiệp chỉ thực hiện thủ tục nộp thay hay còn chịu khoản tiền thuế theo thỏa thuận.

Đây là vấn đề phân chia nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng. Trách nhiệm thực hiện thủ tục thuế được xác định theo quy định pháp luật về khai thay, nộp thay.

Trường hợp hợp đồng quy định bên thuê trả thêm tiền thuế ngoài giá thuê, cần xác định đúng doanh thu tính thuế từ các khoản thanh toán theo hợp đồng trước khi tính số thuế phải nộp.

9. Những trường hợp dễ tính sai thuế cho thuê nhà

Nhầm cho thuê bất động sản với kinh doanh lưu trú

Cho thuê căn hộ dài hạn, phòng trọ hoặc mặt bằng theo hợp đồng thuê bất động sản được phân biệt với hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15 quy định riêng cách tính TNCN cho cá nhân cho thuê bất động sản và loại trừ hoạt động kinh doanh lưu trú khỏi phương pháp này.

Vì vậy, người kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú hoặc căn hộ cung cấp dịch vụ lưu trú cần xác định đúng loại hình hoạt động trước khi áp dụng công thức thuế cho thuê bất động sản.

Nhầm ngưỡng doanh thu với số tiền được giảm thuế

Ngưỡng 1 tỷ đồng có hai vai trò khác nhau:

• Đối với GTGT, đó là ngưỡng xác định hoạt động thuộc diện không chịu thuế hay chịu thuế.
• Đối với TNCN, đó còn là phần doanh thu được trừ trước khi áp thuế suất 5% đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Căn cứ là khoản 1, khoản 2 Điều 3 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cùng khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15.

Đã nộp thuế trước khi ngưỡng doanh thu được nâng lên

Nghị định 141/2026/NĐ-CP được ban hành sau thời điểm bắt đầu năm 2026 nhưng có hiệu lực từ 01/01/2026 theo Điều 3.

Theo khoản 1 Điều 4 nghị định này, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống mà đã kê khai, nộp GTGT hoặc TNCN theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được xử lý tiền thuế đã nộp theo Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Vì vậy, trường hợp đã nộp thuế trong giai đoạn đầu năm 2026 cần đối chiếu doanh thu thực tế, hồ sơ đã khai và số đã nộp để thực hiện điều chỉnh, bù trừ hoặc hoàn trả theo quy định.

Riêng các hợp đồng có phần doanh thu phát sinh trong năm 2025 vẫn phải tách kỳ tính thuế, không áp dụng ngược ngưỡng doanh thu mới cho năm 2025.

Nhầm thuế cho thuê nhà với lệ phí môn bài

Theo khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15, việc thu, nộp lệ phí môn bài chấm dứt từ 01/01/2026.

Do đó, cá nhân cho thuê nhà trong năm 2026 không phải nộp lệ phí môn bài của năm này. Quy định này không làm thay đổi nghĩa vụ GTGT, TNCN và khai thuế cho thuê bất động sản.

10. Chọn nhanh theo tình huống cho thuê nhà

Cho thuê nhà có doanh thu năm không quá 1 tỷ đồng thì không phát sinh GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu. Trên 1 tỷ đồng, bạn tính GTGT trên toàn bộ doanh thu, TNCN trên phần vượt ngưỡng và xét điều kiện giảm 30% trong năm 2026. Khi cho doanh nghiệp thuê, hãy xác định rõ bên khai, nộp thay trong hợp đồng trước khi thực hiện hồ sơ thuế.